O proprietário de um imóvel tem à sua disposição diversos dispositivos jurídicos que dizem respeito ao aproveitamento que poderá conferir à sua propriedade. São alternativas que permitem que escolha a maneira mais lucrativa de utilizar seu imóvel, e, assim, cumprir o mandamento constitucional da função social da propriedade. Esta consiste simplesmente em utilizar a propriedade tirando dela o maior proveito econômico possível. É assim que a função social da propriedade deve ser interpretada, sob pena de se anular o direito de propriedade, e, assim, frear o desenvolvimento da humanidade como um todo, pois é somente a perspectiva de se tornar proprietário que faz com que o indivíduo se empenhe em produzir cada vez mais e melhor.
Um dos dispositivos colocados à disposição do indivíduo para conferir um aproveitamento otimizado de seu direito de propriedade é o direito de superfície. Este consiste num desmembramento do direito de propriedade, pelo qual o proprietário concede a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, e por meio de escritura pública registrada em Cartório de Registro de Imóveis. O proprietário continua sendo proprietário do terreno, mas a construção pertence ao superficiário por certo tempo (o qual consta da escritura pública). É o que prevê o artigo 1369 do Código Civil. Trata-se de instituto jurídico muito antigo, já presente no Direito Romano e que sobreviveu por mais de dois milênios até os dias atuais. No Brasil, o direito de superfície sempre foi previsto por nossa legislação civil, exceto durante o período que vai de 1916 a 2001. Com efeito, o Código Civil de 1916 não previu o instituto entre os direitos reais, o que só voltou a ocorrer com o advento do Estatuto da Cidade (Lei nº10.257/01). Deste modo, o atual Código Civil, posterior, nada mais fez do que tratar do direito de superfície de modo geral, pois o Estatuto da Cidade, na parte em que trata do direito de superfície, aplica-se somente à hipótese de ele ter sido instituído por pessoa jurídica de direito público interno, ou seja, pelo Município, pelo Estado ou pela União. É o que prescreve o artigo 1.377 do Código Civil.
O direito de superfície pode ser conferido de forma gratuita ou onerosa, sendo que o superficiário, ou seja, aquele em favor de quem se institui o direito de superfície deve arcar com todos os tributos que incidam sobre o imóvel objeto do direito. O direito de superfície tem valor patrimonial, e, assim, pode ser livremente transferido. Deste modo, nada impede que o superficiário ceda seu direito de superfície a outra pessoa mediante pagamento, desde que faça o competente registro do Cartório de Registro de Imóveis. Cabe ressaltar que em caso de venda do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário têm direito de preferência, respectivamente. Assim é porque o legislador busca concentrar o direito de propriedade, o mais possível, de forma plena nas mãos dos titulares para diminuir a chance de conflitos que possam surgir em virtude de seu desmembramento. É a mesma razão pela qual o locatário tem direito de preferência em caso de venda do imóvel que aluga. Um dos principais deveres do superficiário é dar ao imóvel a destinação combinada. Assim, se adquiriu o direito de superfície para que construísse uma casa sobre o terreno do concedente, não pode posteriormente ao registro deixar de construir a casa para passar a plantar algo. Deve simplesmente cumprir aquilo que foi anteriormente avençado, sob pena de ver a concessão resolvida, ou seja, extinta.
A utilidade do direito de superfície é manifesta, principalmente quando se verifica que a especulação imobiliária nos grandes centros, e até nas cidades de porte médio, faz com que o preço dos terrenos suba a níveis astronômicos, impossibilitando a realização de muitas obras. Por outro lado, nem sempre o proprietário de um terreno tem capital suficiente para construir sobre ele, o que pode ocasionar o indesejável efeito de restar abandonado o terreno. A concessão do direito de superfície é muito mais barata do que a compra de determinado terreno e do que o custeio de uma construção, servindo para um barateamento das obras. Isto, por sua vez, faz com que mais obras sejam realizadas, contribuindo para um maior nível de emprego e de consumo. Na prática, o instituto vem sendo muito pouco utilizado pelos particulares. Não há um motivo aparente para isto. O fato é que este quadro deve ser mudado, pois as vantagens da utilização do direito se superfície são muito grandes e podem contribuir para o progresso como um todo.
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por Renato Craveiro – formado em Direito pela Faculdade São Francisco – USP
